Мошенничество на рынке жилой недвижимости является достаточно распространённым явлением, покупка коммерческой недвижимости так же сопряжена с определёнными рисками. Простой пример из практики: «Компания-производитель ювелирных изделий приняла решение о расширении бизнеса, и открытии ещё одной точки сбыта. По мнению компании, покупка помещения под магазин более выгодна, чем аренда, поэтому было принято решение о приобретении в собственность помещения. После некоторых поисков подходящее помещение нашлось, и доверенное лицо собственника, которое вело все переговоры по сделке, предложило достаточно выгодные условия. Собственника помещения на момент заключения сделки не было, он находился в длительной командировке. Поэтому собственник не принимал участия в процессе заключения сделки. После возвращения из командировки собственник обнаружил, что арендатор, снявший у него помещение, подделал подпись на генеральной доверенности и «успешно» продал чужое помещение. Какие меры необходимо предпринять, чтобы избежать подобных проблем:

     1. Необходимо установить, что за человек ведёт с вами переговоры, имеет ли он на это необходимые полномочия. Было бы лучше, чтобы документы подписывало не доверенное лицо, а сам собственник, в вашем присутствии и при предъявлении паспорта.
    2. Нелишним будет выяснить, через независимые источники, кто является генеральным директором и акционерами компании – вашего контрагента, и убедиться, что это именно те люди за кого они себя выдают.
    3. В случае, если акционеры и генеральный директор недавно сменились, будет совсем не лишним разыскать предыдущее руководство и убедиться, что смена участников произошла законно и претензий нет.
                    

          Достаточно широко распространённым риском при покупке коммерческой недвижимости является покупка помещения у лица, не имеющего полномочий на совершение данной сделки. Обычно это происходит при конфликте акционеров, которые не смогли договориться или наоборот, вступили в преступный сговор. В этом случае сделка признаётся недействительной, помещение возвращается собственнику, а деньги покупателю. При подобном раскладе  покупатель теряет время, а зачастую и деньги. Если при покупке, официальная сумма сделки занижалась, доказать что заплачено гораздо больше, чем указано в документах, практически невозможно.
              

          Приведём ещё один пример из практики. Компания, занимающаяся изготовлением и реализацией кондитерской продукции, искала новое помещение под свой цех. В итоге она вышла на ЗАО, которое предлагало на выгодных условиях приобрести у нее площади в довольно запущенной промзоне. В данной компании было два мажоритарных акционера. Первый владел 60% акций и его ставленник – генеральный директор – вёл все переговоры по продаже помещения. В итоге промышленные площади были проданы, сделка была оформлена. Спустя какое-то время добросовестный покупатель получил письмо из арбитражного суда, где было указано, что сделка купли-продажи была признана незаконной. Дело в том, что генеральный директор не получил одобрения сделки на общем собрании акционеров, как он это должен был сделать по закону, а второй акционер, между тем, был категорически против.

          Эта история могла бы иметь продолжение, если к моменту признания сделки незаконной новый собственник провел бы определенные работы, зачастую очень дорогостоящие, по улучшению помещения – в дальнейшем удается компенсировать лишь малую часть от затрат на такие работы. Более того, потенциально здесь возможен и сговор акционеров, со всеми вытекающими для них выгодами в случае признания сделки незаконной. Чтобы защититься от корпоративных конфликтов в компании-контрагенте, необходимо провести тщательную проверку юридической чистоты приобретаемой недвижимости. Для этого нужно воспользоваться базой арбитражного суда, которая находится в открытом доступе, чтобы убедиться, что в арбитражном суде нет дел с участием вашего контрагента-продавца недвижимости, его акционеров и генерального директора. Если дела имеются, то их необходимо тщательно изучить, вместе со своим юристом.

          В практике, достаточно широко распространены ситуации, когда сделка по купле-продаже проведена законно, с обоюдного согласия обеих сторон, но спустя время ситуация поменялась и сделка перестаёт устраивать одну из сторон. Простой пример. У компании-продавца возникли финансовые трудности, и чтобы выйти из ситуации компания продаёт имеющиеся у неё площади со значительным дисконтом, что позволяет быстро найти покупателя. Спустя некоторое время, проблемы продавца решаются, дела налаживаются и продавец, внутренне несогласный с тем, что в своё время продешевил, предпринимает попытку переиграть сделку. Очень часто при оспаривании сделки используют следующий момент, присутствующий во время большинства собраний акционеров при одобрении крупной сделки. Решение о совершении сделки принимается несколькими акционерами, а протокол подписывается только секретарем собрания и председателем. Воспользовавшись тем, что только председатель и секретарь подписывали протокол об одобрении сделки, другие участники заявляют, что они не голосовали на собрании. Сделка оспаривается, покупателю возвращают деньги с выплатой процентов по ставке рефинансирования, что для продавца крайне выгодно. Для снижения риска возникающего в подобной ситуации, необходимо, чтобы все участники акционерного общества с предъявлением паспорта в присутствии покупателя собственноручно подписали протокол об одобрении сделки. Такие меры предосторожности являются не лишними – поскольку соблазн все «переиграть» появляется у одной из сторон довольно часто.

          Сделки с коммерческой недвижимостью являются очень дорогостоящими и не менее рискованными, чем сделки с жильем. Несмотря на то, что у компании больше возможностей для обеспечения грамотного юридического сопровождения сделки, мошенничества и просто недобросовестное поведение контрагентов в подобных сделках не редкость.

Рокин Алексей